不動産投資に関するホットニュース

もちろん、不動産投資ビジネスの主な対象となるようなエリア(地域)や物件(ある程度の規模以上のもの)については、おおよその相場観が形成されていますが、それは全国・全種類の不動産をカバーするものではありません。
従って、地価全体の動きを知るためには、売買事例だけに頼ることはできず、土地の価格評価を別に実施する必要があります。
長期間にわたって地価の上昇が続いてきましたが、その中でも急激に地価が高騰した時期が3回ありました。
1回目は日本が本格的な戦後復興に向けた動きを開始した1960年代前半です。
この時期は日本の工業化が進展するなか、大都市圏の工場用地に対する需要が盛り上がり、工業地を中心に地価は大幅な上昇を記録しました。
工業が発達すれば、その周りに住む従業員の住宅需要も増えます。
大都市郊外で宅地造成ブームが起き、住宅地の地価も同様に大きく上昇しました。
2回目が、田中角栄元総理大臣が提唱した「日本列島改造論」によって全国的に開発が進められた70年代前半です。
列島改造論は、日本列島全域にわたって高速道路や新幹線のネットワークを整備し、工業を地方へ再配置して人とカネとものの流れを巨大都市から地方に逆流させて地方分散を推進しようとするものでした。
この構想の発表を契機に、「これからは、全国津々浦々まで開発が進められる」と、多くの人が考えました。
この結果、全国で土地投機が生じ、土地の用途を問わず、地方の山林・田畑にまで及ぶ異常な地価高騰が起こったのです。
当時、多くの人々が競って不動産の購入に走り、「一億総不動産屋」とされました。
それを後押ししたのが、政府による金融緩和政策であり、これによって市中に多くのお金が出回り、土地への投機資金に回ったのです。
72年から73年にかけて、大都市圏の地価は1年間で40%前後も上昇しました。
行き過ぎた地価上昇と判断した政府は、 1973年から地価抑制策に乗り出しましたが、なかなか効果を上げることができませんでした。
ところが73年10月に起きた第一次石油ショック(アラブ諸国による石油(原油)価格の大幅な引き上げ)が、石油調達のほぼすべてを輸入に頼っている日本経済を直撃しました。
日本経済は不況に陥り、その後に政府によって進められた金融引き締め策もあって、不動産に対する需要は急速に萎むこととなりました。
この結果、 75年に戦後初めての地価下落が起こったのです。
それでも地価の下落幅は平均で10%程度でしたし、翌年からはすぐに上昇に転じたので、この地価下落によって、日本の土地神話(土地は価格が上がり続ける有利な資産であるという考え方)が消えることはありませんでした。
そして、 3回目の地価高騰が起きたのが、 80年代後半のいわゆるバブルのときです。
地価高騰が始まったそもそもの理由は、政治・経済・文化といったあらゆる機能の東京への一極集中が進み、東京都心部のオフィスビル需要が急速に盛り上がったことにありました。
地価高騰の動きを加速したのが、 85年9月に開催されたG5 (先進5カ国蔵相・中央銀行総裁会議)によるプラザ合意でした。
80年代前半に日本から米国への輸出が急増していましたが、プラザ合意によって大量の円買い・ドル売りの協調介入が実行され、為替相場が円高ドル安に向かうことになったのです。
円が高くなると、日本から米国への輸出は不利になってしまいます。
これまでは米国に輸出して、例えば100ドルの商品を売れば、円ベースでは2万6000円(1ドル=260円のとき、 260円×100ドル)の収入になっていたものが、 1ドル-120円となると収入は1万2000円にまで減ってしまいます。
だからといって、円ベースで同じ収入を確保しようとすれば、 217ドルで輸出しなくてはなりません。
これだけ高くなると、今度は米国が商品を輸入してくれません。
この状態を放っておくと、輸出に依存している企業で赤字となるところが続出するのはもちろんのこと、日本経済全体でも円高不況が進行してしまいます。
そこで政府は円高不況回避のために金融を媛和し、公定歩合(日本銀行から民間銀行へお金を貸し出すときの基準となる金利)の大幅な引き下げ(1985年末の5.0%-87年の2.5%)を実行するとともに、大量の資金を市中に供給しました。
市中に安い金利でたくさんのお金を流通させることによって、企業や個人の金回りをよくして景気を好転させようとしたのです。
この結果、市中ではいわゆる「金余り現象」が生じ、余ったお金が不動産や株式などの投機に向かい、地価が大きく上昇しました。
地価の上昇は、 83年から84年にかけてまず東京圏から始まり、次いで大阪圏、名古屋圏、地方圏へと広がっていきました。
用途別には、最初に都心部のオフィスビル用地の地価が上がり、次いで周辺の商業地、住宅地へと波及しました。
東京圏では88年に年間60%以上もの地価上昇(公示地価ベース)を記録し、もはや庶民が都心で自分の住宅を購入することは不可能ともいえるような状態にまで至りました。
新聞には毎日のように、強引な地上げによる被害や土地転がし(土地を購入してから、すぐに高値で転売して利益を得る手法)の記事が掲載され、土地問題は社会問題としても取り扱われるようになりました。
地域によって多少の違いがありますが、地価高騰は少なくとも5年以上にわたって続き、日本の地価を異常ともいえる水準にまで押し上げました。
ピーク時(90年頃)の商業地の地価(公示地価ベース)をバブル前(83年基準)と比べると、東京圏で3.4倍、大阪圏で3.9倍、名古屋圏で2.4倍にも達しました。
同様に、住宅地(公示地価ベース)でも東京圏で2.5倍、大阪圏で3.0倍、名古屋圏で1.9倍の水準にまで上昇しました。
依然として止まらない地価高騰に対して、政府は一貫して地価抑制策をとったものの、あまり効果はありませんでした。
しかし、 1990年4月に導入された「不動産業等への融資の総量規制」 (銀行から不動産業などへの貸出を一定枠の中に収めるように規制するもの)、 8月の公定歩合引き上げ5.25%-6.0%)をきっかけとして、地価は次第に下落に向かい始めます。
不動産に流れているお金の蛇口を絞り、同時に投資するお金を得るための借入金の金利を高くしたからです。
以降、日本経済全体でデフレーション(商品やサービスの価値が継続的に下落する現象。
略してデフレ*と呼びます)が進み、地価は10年以上にわたる下落を続けることになったのです。
今後の地価動向を読むためのポイント地価下落が10年以上も続いているために、いつになったら地価の下落が止まるのか、底値はどこなのかということに、多くの関心が集まっています。
この点については、バブルが生じる前の地価(1983年と比較する場合もあれば1955年と比較する場合もあります)と現在の地価を比較したり、現在の日本全体の地価がGDP (国内総生産、国の経済規模を示す指標)の何倍であるかを他国と比較することによって、「そろそろ底値だ」とか「まだ下落する」という議論がなされることが多いようです。
また、これから日本の人口が減少に向かう一方で、工場や農地の転用によって住宅地として利用できる土地の供給は増えるので、地価下落はまだ続くという意見もあります。
このように論者によって地価の見通しは異なります。
しかし、最近の地価の動きに端的に表れているように、昔と違ってすべての土地の価値が同じように上がることもなければ、すべての土地の価値が同じペースで下落するということもなくなってきています。

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